Em decisão recente, STJ afirma que, quando o consumidor optar pela resolução antecipada do contrato de compra e venda em razão de atraso na obra, a eventual valorização do imóvel não enseja indenização por perdas e danos. Esse entendimento foi firmado no julgamento do Recurso Especial n° 1.750.585, julgado em 01 de junho de 2021.
No caso, a Gafisa S/A, importante construtora e incorporadora no mercado brasileiro, atrasou a entrega de uma de suas obras, fazendo com que um consumidor ingressasse com ação judicial para resolver o contrato de compra e venda por inadimplemento da incorporadora.
De acordo com a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei n° 4.591/64), a incorporadora tem, de fato, o dever de indenizar os adquirentes que tenham sofrido prejuízos em razão da não conclusão da obra ou por atrasar injustificadamente a sua conclusão. No entanto, a norma não deixou claro se a valorização do imóvel, durante o período de atraso injustificado da obra, ensejaria indenização por perdas e danos ou lucros cessantes.
Analisando o caso, o STJ entendeu que a valorização do imóvel, além de não ter relação direta com o inadimplemento do contrato, não se enquadra no conceito de perdas e danos, isto é: não representa diminuição do patrimônio do adquirente, tampouco a perda de um ganho que ele, legitimamente, esperava.
Assim, por ter optado pelo distrato do negócio, presumiu-se que o consumidor preferiu receber, no presente, a integralidade dos valores pagos, devidamente atualizados, a aguardar uma eventual e incerta valorização futura do imóvel, pronto e acabado, adquirido ainda na planta. Por isso, a incorporadora não teria o dever de indenizar em razão de uma da valorização do imóvel, e firmou-se a seguinte tese:
Optando o adquirente pela resolução antecipada de contrato de compra e venda por atraso na obra, eventual valorização do imóvel não enseja indenização por perdas e danos.
Caso o STJ tivesse entendido de forma contrária, permitindo que eventual valorização de imóvel que ainda está em fase de construção enseje indenização por perdas e danos, surgiria um novo tipo de investimento: seria desnecessário que o adquirente assumisse qualquer risco em eventual exploração econômica do imóvel, pois, ao invés de aguardar o término da obra para alugar ou vender pelo valor de mercado, faria com que a própria construtora ou incorporadora pagasse antecipadamente um valor de mercado que ainda não existe.
Em um cenário de aumento dos pedidos de recuperação judicial, principalmente por construtoras e incorporadoras, o entendimento firmado no julgamento do caso acima traz um alento para o setor, evitando pedidos indenizatórios em massa por consumidores que, mal-acostumados com a cultura de desvalorização das relações contratuais, buscam reconhecer direitos que não possuem ou obter retorno financeiro com pedidos infundados em ações judiciais.
Lucas Barbosa
Advogado Especialista em Direito Empresarial | Membro da Comissão de Estudos em Recuperação Judicial e Falência.
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